As propriedades que constituem o patrimônio imobiliário da BCM Ativos Imobiliários S.A. — as antigas Fazendas Camorim, Vargem Pequena e Vargem Grande, nas Freguesias de Jacarepaguá e Guaratiba — possuem uma cadeia dominial que remonta ao século XVII. É uma das raras situações no direito imobiliário brasileiro em que se pode reconstituir, documento a documento, a transmissão contínua de um patrimônio fundiário desde a origem colonial até o titular atual.
A origem não nasce de posse precária ou de título duvidoso. Nasce de um testamento — redigido em 1667, aprovado perante tabelião público, e executado com a entrega das terras ao Mosteiro de São Bento, que as manteve em posse mansa e pacífica por mais de dois séculos, até aliená-las regularmente em 1891.
1667 · A OrigemDona Vitória de Sá e o Engenho de Camory
Em 30 de janeiro de 1667, Dona Vitória de Sá — filha legítima de Gonssalo Correa de Saa e de Dona Esperança, natural do Rio de Janeiro — lavrou seu testamento perante o Tabelião Antônio Francisco da Silva. O instrumento foi redigido pelo Reverendo Padre Frei Leão de São Bento, na presença da testadora, e aprovado com todas as solenidades de direito.
Em seu testamento, Dona Vitória declarou ser possuidora de um vasto patrimônio fundiário herdado de pais e avós. Dentre os bens relacionados, destacam-se as terras que seriam o núcleo das Fazendas Camorim, Vargem Pequena e Vargem Grande:
“Declaro q as terras desde o Rio da Pabuna atée o mar, e Correndo a Costa athe junto da Guaratiba com seuz montez campoz, restingaz, lagoaz e Rios sam meoz que os herdei de mooz Paez e Avoz.”
Testamento de Dona Vitória de Sá — 30 de janeiro de 1667 (fls. 1.551–1.553, TJRJ)
A testadora também declarou possuir, em Camorim, um engenho de água dotado de Igreja da Invocação de São Gonçalo, casas de vivenda em sobrado, casas de pote e de purgar — tudo fabricado de pedra e cal, com moendas, cobres e bozes. Em seu testamento e nos dois codicilhos, fez referência explícita ao Mosteiro de São Bento como destinatário dos sufrágios, nomeando o Reverendo Dom Abade como um de seus testamenteiros.
A transmissão das terras ao Mosteiro não se deu de forma abrupta: foi preparada pela própria testadora, que mantinha estreita relação devocional com a instituição.
1667–1891 · A Posse BeneditinaO Mosteiro de São Bento e a posse mansa e pacífica
Recebidas as terras em verba testamentária, o Mosteiro de São Bento do Rio de Janeiro exerceu, por mais de dois séculos, a posse mansa e pacífica das três fazendas. Esse fato está documentado no próprio ato de transmissão de 1891, lavrado perante o Tabelião Francisco Antônio Machado, no 6º Ofício de Notas.
No registro paroquial do século XIX — o "Registro do Vigário", instituído pela Lei nº 601/1850 e regulamentado pelo Decreto nº 1.318/1854 — o Mosteiro declarou ser senhor e possuidor das terras por títulos legítimos, descrevendo confrontações e limites, da Barra da Tijuca à Serra Geral de Guaratiba.
“O Mosteiro hé ahi Senhor e possuidor por titulos legitimos de huma sorte de terras em que ficam os seos estabelecimentos ruraes de Camarim, da Vargem Grande e da Vargem pequena… estas terras são propriedade do Mosteiro não por simples apocamentos, mas por titulos translativos do dominio.”
Registro de Terras do Mosteiro de São Bento — Arquivo Nacional, 1.º de março de 1856 (fls. 1.952–1.953, TJRJ)
A linguagem é reveladora: as terras são declaradas propriedade do Mosteiro não por "simples apocamentos" (mera posse informal), mas por "titulos translativos do dominio" — expressão que, no vocabulário jurídico do Império, significava transmissão efetiva e juridicamente reconhecida.
A Lei de Terras de 1850 e seu Regulamento de 1854 instituíram o primeiro sistema de registro imobiliário do Brasil. Todo possuidor era obrigado a declarar suas terras ao Vigário da Freguesia, que as registrava em livros próprios.
O registro não conferia direito novo, mas era prova declaratória da situação possessória existente — separando o domínio particular do público. O Mosteiro cumpriu essa obrigação, e o registro é hoje uma das mais poderosas evidências da anterioridade e legitimidade de seu domínio.
1850–1854 · O Sistema RegistralA Lei de Terras e o sistema que validou o domínio
Para compreender o peso jurídico dos títulos que sustentam a cadeia dominial, é essencial entender o sistema registral da época. O Brasil não possuía, até meados do século XIX, sistema organizado de registro de propriedade imóvel: terras eram transmitidas por escritura, testamento ou posse, sem publicidade obrigatória.
Isso mudou com a Lei nº 601, de 18/09/1850 — a Lei de Terras — e seu Regulamento, o Decreto nº 1.318/1854, marco fundacional do direito imobiliário brasileiro. A lei proibiu a aquisição de terras devolutas por outro meio que não a compra, extinguiu as sesmarias e estabeleceu a obrigatoriedade do registro de todas as terras possuídas.
“Todos os possuidores de terras, qualquer que seja o titulo de sua propriedade, ou possessão, são obrigados a fazer registrar as terras, que possuirem, dentro dos prazos marcados pelo presente Regulamento.”
Decreto nº 1.318, de 30 de janeiro de 1854 — Art. 91
Ao registrar suas terras perante o Vigário da Freguesia de Jacarepaguá, o Mosteiro produziu documento que, à luz do direito, é prova declaratória robusta do domínio exercido desde o século anterior. Esse registro, conservado no Arquivo Nacional e certificado em 1932, é hoje um dos mais relevantes elos da cadeia dominial do BCM.
1891 · Primeira AlienaçãoA Escritura do Mosteiro à Companhia Engenho Central
Em 5 de janeiro de 1891, perante o Tabelião Francisco Antônio Machado, no 6º Ofício de Notas, o Mosteiro de São Bento — representado pelo Dom Abade Frei Manoel de Santa Catharina Furtado — aliena as três fazendas à Companhia Engenho Central de Jacarepaguá, representada por seu Presidente Doutor Pedro Dias Gordilho Paes Leme.
A escritura foi lavrada no Livro nº 61, folha 61. O preço foi de 250:000$000 (duzentos e cinquenta contos de réis), recolhidos ao Tesouro Nacional. A autorização para a venda foi concedida pelo Governo Provisório da República, em 29 de novembro de 1890.
“O Outorgante declarou que pertence ao Mosteiro de São Bento as Fazendas de Camorim, Vargem Pequena e Vargem Grande… as quaes houve o Mosteiro em verba testamentaria de Dona Victoria de Sá… Que o Mosteiro está de posse mansa e pacifica dessas propriedades desde que as adquirio sem contestação alguma.”
Escritura Mosteiro → CECJ · 5 de janeiro de 1891 — 6º Ofício de Notas (Doc. 17, fls. 765–772, TJRJ)
A escritura é de importância excepcional: o próprio Mosteiro, perante tabelião, declara que houve as terras "em verba testamentária de Dona Victoria de Sá" — confirmando a origem do domínio — e afirma posse "mansa e pacífica" "sem contestação alguma", reforçando a legitimidade e a continuidade da cadeia.
3 de Fevereiro de 1891 · Aquisição pelo BCMA Escritura da Companhia Engenho Central ao Banco de Crédito Móvel
Menos de um mês depois, em 3 de fevereiro de 1891, a Companhia Engenho Central — agora vendedora — lavra nova escritura perante o mesmo tabelião, transmitindo ao Banco de Crédito Móvel a totalidade dos direitos sobre as três fazendas, acrescidos da cessão de um decreto concessivo do Governo Imperial.
O BCM foi representado por seu Presidente, o Commendador Luiz Rodrigues de Oliveira. O preço foi de 1.000:000$000, pago à vista, no Livro nº 62, folha 34 verso. O imposto de transmissão (6%) foi recolhido em 19 de janeiro de 1891.
“…sendo senhora e possuidora por compra feita ao Mosteiro de São Bento… das Fazendas denominadas do ‘Camorim’, ‘Vargem Pequena’ e ‘Vargem Grande’… a vender-lhe, como effectivamente vendido tem, por este mesmo instrumento, as mencionadas fazendas com suas terras, predios e mais bemfeitorias, mattas, campos e rios, e todas as servidões activas e passivas.”
Escritura CECJ → Banco de Crédito Móvel · 3 de fevereiro de 1891 — 6º Ofício de Notas (Doc. 18, fls. 773 e ss., TJRJ)
Com essa escritura, o BCM — fundado em 1890, com sede no Rio de Janeiro — torna-se proprietário das três fazendas, adquirindo terras, prédios, benfeitorias, matas, campos, rios e todas as servidões. As transcrições imobiliárias foram efetuadas no 2º Ofício de Registro de Imóveis sob os nº 14.745 e 14.746, em 17 de dezembro de 1892.
Em julho de 1945, às vésperas da liquidação decretada pelo Decreto-Lei nº 9.228/1946, certidões negativas certificaram que não constava distribuição de qualquer ação ou execução contra o BCM em liquidação, nem contra as Fazendas Camorim, Vargem Pequena e Vargem Grande.
Essas certidões demonstram que, até a intervenção estatal, o banco e suas propriedades estavam livres de litígios que comprometessem o domínio adquirido em 1891.
Síntese DocumentalA Cadeia Dominial em três séculos
A cadeia dominial das Fazendas Camorim, Vargem Pequena e Vargem Grande pode ser reconstituída com base em documentação primária — títulos públicos e registros oficiais em sua totalidade. Não há lacuna entre os elos. A propriedade nasce de um testamento colonial, percorre dois séculos de posse beneditina documentada, e chega ao BCM por duas escrituras públicas lavradas em sequência, no mesmo cartório, em menos de trinta dias.
Consideração FinalUma cadeia que o tempo não apagou — e o direito não pode ignorar
No direito imobiliário brasileiro, a força de um título de propriedade mede-se pela qualidade de sua cadeia dominial: a sequência ininterrupta de atos translativos que conecta o atual possuidor à origem legítima do bem. Quanto mais longa, documentada e pública for essa cadeia, mais robusto é o direito do titular atual.
A cadeia que sustenta o patrimônio da BCM Ativos Imobiliários S.A. satisfaz plenamente esses critérios. Começa com um testamento de 1667, perante tabelião público; é confirmada por um registro paroquial de 1856, exigido por lei; materializa-se em duas escrituras públicas de 1891, com impostos recolhidos e transcrição nos livros de registro; e é evidenciada por certidões negativas de 1945.
Essa é a origem das terras da Barra da Tijuca que o BCM reivindica. Não uma narrativa — uma cadeia de documentos públicos, lavrados em épocas distintas, por autoridades distintas, e todos convergentes para o mesmo resultado: a titularidade legítima, ininterrupta e documentada de um patrimônio com mais de três séculos de história.