As propriedades que constituem o patrimônio imobiliário da BCM Ativos Imobiliários S.A. — as antigas Fazendas Camorim, Vargem Pequena e Vargem Grande, nas Freguesias de Jacarepaguá e Guaratiba — possuem uma cadeia dominial que remonta ao século XVI. É uma das raras situações no direito imobiliário brasileiro em que se pode reconstituir, ato a ato, a transmissão contínua de um patrimônio fundiário desde a origem colonial até o titular atual.
A origem não nasce de posse precária nem de título duvidoso. Nasce de uma carta de sesmaria de 1594 — o ato pelo qual a Coroa retirou aquele chão da condição de terra sem dono —, percorre um testamento de 1667, mais de dois séculos de posse beneditina, um registro paroquial de 1856, e chega ao Banco de Crédito Móvel por duas escrituras públicas de 1891, lavradas no mesmo cartório em vinte e nove dias, com licença do Governo e imposto de transmissão recolhido.
Esta página reúne o que os documentos dizem — e também o que depõe contra. Uma cadeia documental só é útil se for lida inteira.
9 de Setembro de 1594 · A OrigemA carta de sesmaria dos dois Sás
Em 9 de setembro de 1594, na cidade de São Sebastião do Rio de Janeiro, Gonçalo Correia de Sá e Martim de Sá apresentaram petição ao Capitão e Governador Salvador Correia de Sá requerendo, em sesmaria, as terras e águas do lugar então chamado Tiguga — a Tijuca. O despacho tem quatro linhas:
“Dou aos suplicantes a terra e águas que pedem assim e da maneira que em sua petição pedem visto ser assim como dizem nela. — Salvador Correia de Sá.”
Carta de Sesmaria — 9 de setembro de 1594 · Tombo das Cartas de Sesmarias do Rio de Janeiro, pp. 38–41 (fls. 44v–49) · Publicações do Arquivo Nacional
A carta manda que os concessionários hajam “a posse e senhorio das ditas terras e águas para sempre, para êles e todos seus herdeiros e sucessores ascendentes e descendentes que após dêles vierem”, sob a condição de que as “rompam e aproveitem” no prazo de três anos — a condição resolutiva típica do regime sesmarial. A petição, transcrita no mesmo instrumento, demonstra que essa condição já estava cumprida: havia engenho em obra havia quatro anos, cana plantada, dois currais de gado, e ocupação organizada desde 1585.
A carta de 1594 concede as terras “porquanto algumas estavam devolutas e por aproveitar, para as aproveitarem”. No regime sesmarial, devoluta é a terra devolvida à Coroa por falta de cultivo — uma categoria administrativa e transitória, que o próprio ato de concessão encerra.
É conceito distinto do da Lei de Terras de 1850, separado dele por 256 anos e por uma mudança inteira de regime fundiário. A frase descreve o estado anterior ao ato, no instante em que o ato o desfaz: a sesmaria não é prova de que a terra fosse devoluta — é o documento pelo qual deixou de ser.
A extensão da concessão e o seu destino estão descritos na introdução do próprio volume do Arquivo Nacional:
“A primeira grande Sesmaria que deparamos é a Dada de Terras dos dois Sás: Martim de Sá e Gonçalo Correia de Sá, na Tiguga (nossa Barra da Tijuca), abrangendo as terras desde o Joá até a Serra de Guaratiba e o Engenho de Cascadura… aquelas terras foram divididas em duas glebas pelo Rio de Pabuna ou Pavuna, formando uma o Morgadio dos Assecas… e a outra constituindo as três fazendas de Camorim, Vargem Grande e Vargem Pequena, herdadas por D. Vitória de Sá, e deixadas em seu testamento aos monges de São Bento, que as possuíram até fins do século passado, quando as venderam ao Banco do Crédito Móvel.”
Introdução ao Tombo das Cartas de Sesmarias do Rio de Janeiro, pp. xiv–xv · Publicações do Arquivo Nacional
Este é, hoje, o documento de maior peso do acervo. Não é peça de advogado nem ficha de catálogo: é uma publicação oficial do Arquivo Nacional — fonte estatal, neutra e anterior a qualquer litígio atual — que afirma, como fato histórico estabelecido, a cadeia inteira, da sesmaria de 1594 ao Banco de Crédito Móvel.
Todas as descrições da cadeia — 1667, 1891, 1892 — situam as terras “desde o rio Pavuna até o mar”. O próprio Arquivo Nacional adverte, em nota de rodapé:
“Não se confunda êste arroio Pavuna ou Pabuna que vai desaguar na Lagoa de Jacarepaguá, com o atual Rio Pavuna que serve de limite com o Estado do Rio.”
Ler “Rio Pavuna” como o curso d’água que hoje divide o município na Baixada desloca a área inteira no mapa. É o erro mais comum na leitura destas escrituras.
1667 · A TransmissãoDona Vitória de Sá e o Engenho de Camorim
Em 30 de janeiro de 1667, Dona Vitória Correia de Sá — filha de Gonçalo Correia de Sá e de Dona Esperança da Costa Machado, e sobrinha de Martim de Sá — lavrou seu testamento. O instrumento foi aprovado com todas as solenidades de direito, e completado por dois codicilos ao longo do mesmo ano.
“Declaro q as terras desde o Rio da Pabuna atée o mar, e Correndo a Costa athe junto da Guaratiba com seuz montez campoz, restingaz, lagoaz e Rios sam meoz que os herdei de mooz Paez e Avoz.”
Testamento de Dona Vitória de Sá — 30 de janeiro de 1667 (fls. 1.551–1.553, TJRJ)
A declaração fecha exatamente sobre a sesmaria de 1594: os concessionários de 1594 são o pai e o tio paterno da testadora, e o governador que assinou a carta é o avô dela. Quando Dona Vitória diz que herdou as terras “de meus Pais e Avós”, está descrevendo, com precisão, a origem documentada setenta e três anos antes. A cadeia não tem salto.
A testadora declarou possuir, em Camorim, engenho de água dotado de Igreja da Invocação de São Gonçalo, casas de vivenda em sobrado, casas de pote e de purgar — de pedra e cal, com moendas e cobres. Nomeou o Reverendo Dom Abade do Mosteiro de São Bento entre seus testamenteiros e, sem descendentes, legou o patrimônio à ordem beneditina.
Três anos depois, em 12 de abril de 1670, o Abade Frei Bento da Cruz compareceu ao tabelião para pedir o traslado do testamento. Está escrito o motivo: “para bem da sua justiça”. É o mosteiro registrando, em cartório, de onde vinha o que era seu.
30 de janeiro de 1667 é a data do testamento, não a do falecimento. Há codicilos posteriores, do mesmo ano, o que situa a morte da testadora depois de julho de 1667. Fontes históricas do início do século XX confundiram as duas datas, e a confusão se propagou; esta página adota a data documental do instrumento.
1667–1891 · A Posse BeneditinaDois séculos de posse mansa e pacífica
Recebidas as terras em verba testamentária, o Mosteiro de São Bento do Rio de Janeiro exerceu por mais de dois séculos a posse das três fazendas — e o fez pelo regime de arrendamento a lavradores da região. O uso da terra sempre se deu por arrendamento; nunca por propriedade de quem a ocupava. Esse é um dado essencial para compreender tudo o que veio depois.
O fato está declarado no próprio ato de transmissão de 1891, lavrado perante o Tabelião Francisco Antônio Machado, no 6º Ofício de Notas:
“O Mosteiro está de posse mansa e pacifica dessas propriedades desde que as adquirio, sem contestação alguma.”
Escritura Mosteiro → CECJ · 5 de janeiro de 1891 — 6º Ofício de Notas (fls. 765–772, TJRJ)
1850–1856 · O Sistema RegistralA Lei de Terras e o registro de 1856
Até meados do século XIX o Brasil não possuía sistema organizado de registro de propriedade imóvel. Isso mudou com a Lei nº 601, de 18 de setembro de 1850 — a Lei de Terras — e seu Regulamento, o Decreto nº 1.318, de 30 de janeiro de 1854, marco fundacional do direito imobiliário brasileiro.
“Todos os possuidores de terras, qualquer que seja o titulo de sua propriedade, ou possessão, são obrigados a fazer registrar as terras, que possuirem, dentro dos prazos marcados pelo presente Regulamento.”
Decreto nº 1.318, de 30 de janeiro de 1854 — Art. 91
É a chamada declaração ao Vigário da Freguesia — o “Registro do Vigário”. Sua função era precisamente separar o domínio particular do patrimônio público: a Lei de Terras define terra devoluta por exclusão, e o registro paroquial é o ato pelo qual o possuidor se põe fora dessa categoria.
O Mosteiro cumpriu essa obrigação. O registro de suas propriedades rurais de Camorim, Vargem Pequena e Vargem Grande é de 1856, e seu teor é inequívoco:
“O Mosteiro hé ahi Senhor e possuidor por titulos legitimos de huma sorte de terras em que ficam os seos estabelecimentos ruraes de Camarim, da Vargem Grande e da Vargem pequena… estas terras são propriedade do Mosteiro não por simples apocamentos, mas por titulos translativos do dominio.”
Registro de Terras do Mosteiro de São Bento — Arquivo Nacional, 1856 (fls. 1.952–1.953, TJRJ; certidão do Arquivo Nacional, 1932)
A linguagem é técnica e deliberada. Apocamento designava a mera posse informal; título translativo do domínio, a transmissão efetiva e juridicamente reconhecida. O Mosteiro declarou a segunda, não a primeira.
O mesmo registro foi recitado, sete décadas depois, na sentença judicial de 1933: “em 1856, foram pelo Mosteiro de São Bento registradas as suas propriedades ruraes de Camorim, Vargem Pequena e Vargem Grande… como se lê na certidão a fls. 156”.
1835 · Uma armadilha de leituraQuando as freguesias mudaram — e as fazendas não
No início do século XIX, as freguesias de Jacarepaguá e Guaratiba se misturavam. Pelo Aviso nº 190, de 28 de julho de 1835, a Regência alterou os limites entre elas, que passaram a correr pelo Rio Várzea Grande — também chamado Rio da Divisa. Os limites foram ainda modificados pelo decreto municipal nº 864, de 1912.
As fazendas nunca mudaram de lugar. O que mudou foi a nomenclatura das freguesias.
Quem abre a transcrição de 1892 e lê “freguezia de Jacarepaguá e Guaratiba” pode concluir tratar-se de outra terra. Não é. É a mesma terra, descrita segundo a divisão administrativa vigente em cada época.
Registre-se que os advogados que atuaram no caso em 1934 enfrentaram exatamente este problema, e o resolveram do mesmo modo — com o Aviso nº 190.
5 de Janeiro de 1891 · Primeira AlienaçãoDo Mosteiro à Companhia Engenho Central
Em 5 de janeiro de 1891, perante o Tabelião Francisco Antônio Machado, no 6º Ofício de Notas, livro nº 61, folha 61, o Mosteiro de São Bento — representado pelo Dom Abade Frei Manoel de Santa Catharina Furtado — alienou as três fazendas à Companhia Engenho Central de Jacarepaguá, representada por seu Presidente Doutor Pedro Dias Gordilho Paes Leme. O preço foi de 250:000$000, recolhido à Tesouraria do Tesouro Nacional.
“O Outorgante declarou que pertence ao Mosteiro de São Bento as Fazendas de Camorim, Vargem Pequena e Vargem Grande… as quaes houve o Mosteiro em verba testamentaria de Dona Victoria de Sá… sendo as tres Fazendas todas reunidas em linha continuada.”
Escritura Mosteiro → CECJ · 5 de janeiro de 1891 — Livro nº 61, fl. 61, 6º Ofício de Notas (fls. 765–772, TJRJ)
Duas expressões merecem destaque. A primeira, “verba testamentária de Dona Victoria de Sá”, é o próprio vendedor confirmando, perante tabelião, a origem do seu domínio. A segunda, “todas reunidas em linha continuada”, descreve as três fazendas como um corpo contínuo, e não três glebas soltas — descrição que voltará a importar quando se discutir parcelamento.
O regime de bens de mão mortaPor que esta venda precisou de licença do Governo
Ordens religiosas não podiam alienar seus bens livremente. Um regime jurídico próprio — o dos bens de mão morta — exigia licença expressa do Governo e destinação vinculada do preço. O acórdão da Corte de Apelação de 1934 assenta o ponto com os artigos de lei:
“Foi uma transação em que foram observadas as exigencias das leis reguladoras de vendas de bens de mão morta e que vigoraram até 24 de Fevereiro de 1891, data da Constituição que os aboliu. A lei de 9 de Dezembro de 1830 e o Decreto n. 834 de 2 de Outubro de 1851 (artigo 44, § 3) dispunham não poderem as Ordens Regulares vender os bens moveis, immoveis ou semoventes de seu patrimonio, sem expressa licença do Governo… o preço da venda foi convertido em apolices depositadas no Thesouro, observando-se assim o disposto no art. 18 da lei n. 1.764 de 28 de Junho de 1870.”
2º Acórdão da 4ª Câmara da Corte de Apelação do Distrito Federal — 1934, p. 256 · Revista Cível nº 658
O Estado autorizou esta venda — e ficou com o preço, em apólices, no Tesouro Nacional.
A alienação é de 5 de janeiro de 1891, cerca de sete semanas antes da Constituição que aboliu o regime. Foi praticada sob a regra então vigente e em conformidade com ela. Não foi negócio privado desconhecido do poder público: foi negócio que dependia de autorização pública e a obteve.
3 de Fevereiro de 1891 · Aquisição pelo BCMDa Companhia Engenho Central ao Banco de Crédito Móvel
Vinte e nove dias depois, em 3 de fevereiro de 1891, a Companhia Engenho Central — agora vendedora — lavrou nova escritura perante o mesmo tabelião, Gabriel Ferreira da Cruz, transmitindo ao Banco de Crédito Móvel as três fazendas e a cessão dos direitos de uma concessão com garantia de juros. O preço foi de 1.000:000$000, pago à vista.
“…a vender-lhe, como efetivamente vendido tem, por este mesmo instrumento, as mencionadas fazendas… sendo que os bens ora vendidos se acham isentos de onus e de responsabilidades de qualquer natureza; que o preço ajustado… é de mil contos de reis pagavel neste ato… que apresentou neste ato e foi entregue pelo Comendador José Maria Teixeira de Azevedo aos representantes da Companhia outorgante e por estes recebidos, contadas e certos na minha presença e das testemunhas, do que dou fé; que assim paga do preço da venda e cessão, a outorgante… dá plena geral quitação ao Banco outorgado, cede e transfere-lhe todo o seu dominio… imitindo-o na posse dos bens.”
Escritura CECJ → Banco de Crédito Móvel · 3 de fevereiro de 1891 — 6º Ofício de Notas (fls. 773 e ss., TJRJ)
Pela Companhia assinaram Pedro Dias Gordilho Paes Leme, Theotonio Santiago Miranda e Antonio Barroso Fernandes; pelo Banco de Crédito Móvel, L. R. de Oliveira. Testemunharam Luiz Antonio Machado e Alvaro de Oliveira Fróes.
A prova aritméticaO imposto de transmissão
Ao pé da escritura vai transcrito o conhecimento do imposto:
“Imposto de transmissão de propriedade. Exercicio de mil oitocentos e noventa e um. Imposto: sessenta contos… recebida do Senhor Comendador José Maria Teixeira de Azevedo em nome do Banco de Credito Movel, correspondente a seis por cento de mil contos de reis, por quanto compra a concessão com garantia de juros de seis por cento, bem como as terras de Camorim, Vargem Grande e Vargem Pequena… Rio de Janeiro, dezenove de janeiro de mil oitocentos e noventa e um.”
Conhecimento do imposto de transmissão — 19 de janeiro de 1891, transcrito na escritura de 3 de fevereiro de 1891
19 de janeiro de 1891 é a data do imposto. 3 de fevereiro de 1891 é a data da escritura. Pagava-se a sisa antes de lavrar o instrumento; as duas datas são verdadeiras e descrevem atos diferentes. A data da escritura está confirmada pela certidão do Registro Geral de Imóveis, que consigna no campo “forma do título”: “Escritura publica em notas do tabelião G. Cruz em 3 de fevereiro de 1891”.
E a aritmética confere: sessenta contos são exatamente seis por cento de mil contos. O Estado tributou a operação e emitiu conhecimento — o que pressupõe, necessariamente, propriedade a transmitir.
17 de Dezembro de 1892 · O RegistroA transcrição imobiliária em nome do Banco
Em 17 de dezembro de 1892, a aquisição foi transcrita no livro “3 C” de Transcrição dos Imóveis, à folha 82, sob número de ordem 14.746. A escritura anterior — a do Mosteiro à Companhia — está transcrita à página 81 do mesmo livro.
“DATA: dezessete de dezembro de mil oitocentos e noventa e dois. — FREGUESIA DO IMOVEL: Jacarepaguá e Guaratiba… CONFRONTAÇÕES: As terras correm desde o rio Pavuna até o mar e pela costa até junto da Guaratiba, com seus montes, campos, restingas, lagoas e rios… — NOME E DOMICILIO DO ADQUIRENTE: Banco de Credito Movel… TITULO: Compra e venda… VALOR DO CONTRATO: 1.000:000$00 (mil contos de reis).”
Certidão do Registro Geral de Imóveis — livro “3 C”, fls. 82, ordem nº 14.746 · transcrição de 17 de dezembro de 1892
Com a transcrição, completa-se o que o direito exige: título e modo. Não se trata de posse alegada, mas de domínio registrado.
1933–1934 · O Domínio em JuízoQuando o Tribunal mandou medir
Em 1928, arrendatários de um sítio no lugar Rio das Piabas, em Guaratiba, assinaram escritura de promessa de compra do próprio sítio ao Banco de Crédito Móvel, em sessenta prestações. Anos depois pediram a anulação, sustentando que o banco não possuía terras em Guaratiba.
Havia por que sustentá-lo: o próprio Tribunal já decidira nesse sentido em ações anteriores, com base na expressão do testamento colonial segundo a qual as terras iam “até junto de Guaratiba” — locução lida como excludente das terras situadas dentro daquela freguesia. Aquelas ações, porém, eram de despejo, de rito sumário, que — nas palavras do próprio acórdão — “não permittiam exames de alta indagação, como se torna necessario nas de dominio”.
Desta vez a questão voltou em rito ordinário. E, em rito ordinário, houve perícia.
- 14 de agosto de 1933 — sentença de primeira instância, do Juiz Optato N. Eustachio Carajurú: “o que é certo e incontestavel é que a fazenda da Vargem Grande, em que é situado o lugar Rio das Piabas, foi, desde longa data, propriedade do Mosteiro de São Bento, e passou a Companhia Engenho Central de Jacarepaguá e depois ao réu”. Ação julgada improcedente.
- 8 de junho de 1934 — a 4ª Câmara da Corte de Apelação converte o julgamento em diligência e nomeia três engenheiros civis para responder se o imóvel está compreendido nas terras do Banco.
- Laudo — os peritos respondem pela afirmativa: a propriedade está situada dentro das terras descritas na escritura do Banco, dentro de Guaratiba.
- 24 de agosto de 1934 — a 4ª Câmara nega provimento ao recurso e confirma a sentença.
“Nestes termos, accordam os Juizes da 4.ª Camara da Côrte de Appellação em negar provimento ao recurso para confirmar, como confirmam, a sentença appellada por sua conclusão.”
Acórdão de 24 de agosto de 1934 — Alfredo Russel (Presidente), Collares Moreira (Relator), Renato Tavares (Revisor) · Revista Cível nº 658
O acórdão registra ainda a razão pela qual a alegação dos autores não podia prosperar: quem possui a título de arrendamento não inverte o próprio título, e ao assinar a escritura de compra “reconheceram o dominio do appellado”.
1908 · Um precedente do SupremoOs bens das ordens religiosas
O mesmo acórdão invoca decisão do Supremo Tribunal Federal de 7 de agosto de 1908 que, ao resolver a situação da Ordem Franciscana — “idêntica á Beneditina” — declarou:
“Ficar adiada a successão imminente que à União cabia sobre os bens de taes ordens” — importando tal condição em ser ella reconhecida como existente na hypothese de vir a extinguir-se qualquer Ordem religiosa no Brasil.
Acórdão do Supremo Tribunal Federal — 7 de agosto de 1908 · Revista do S.T.F., vol. XVII, p. 437 (declaração à p. 440)
A consequência é direta: a sucessão da União sobre bens de ordens religiosas ficou adiada e condicionada à extinção da ordem. O Mosteiro de São Bento nunca se extinguiu. Logo, a União nunca sucedeu — e a alienação de 1891 transferiu domínio pleno.
ContraditórioO que depõe contra — e por que está aqui
Uma cadeia documental só serve se for lida inteira. Estes são os pontos que pesam contra a tese aqui exposta. Estão nesta página por decisão editorial: quem os omite entrega a outrem o direito de apresentá-los.
A Corte de Apelação decidiu contra o Banco de Crédito Móvel em ações anteriores, lendo a expressão do testamento como excludente das terras situadas dentro de Guaratiba. Foi a perícia de 1934, em rito ordinário, que resolveu a dúvida em sentido contrário. Antes disso, a leitura desfavorável era a que prevalecia — e produziu efeitos reais sobre pessoas reais.
O Banco perdeu ações de despejo por falta de prova do contrato de arrendamento, escrito ou verbal. É provável que essa sucessão de derrotas explique por que, em 1934, seus advogados imprimiram um memorial inteiro com a documentação dominial reunida.
A escritura de 1891 registra que, entre as terras, estava incluída uma légua objeto de demanda com o Barão da Taquara, transferida ao comprador naquele estado. O litígio sobre uma légua não infirma o domínio sobre o conjunto, mas existe e está no documento.
Salvador Correia de Sá assinou a carta de sesmaria em favor de seus dois filhos. No regime sesmarial o governador era a autoridade competente e não havia impedimento de parentesco; a concessão trazia condição resolutiva de cultivo, e o cultivo anterior está provado no próprio instrumento. Ainda assim, o fato é o que é, e é melhor lido aqui do que descoberto adiante.
Os documentos que fundam esta cadeia registram trabalho escravizado: a petição de 1594 menciona “um índio por nome Mandim com seus escravos”; o dote de 1628 relaciona quarenta pessoas escravizadas; o espólio de 1667 registra cento e vinte e duas. Não é nota de rodapé, e não é acusação de parte: é a história daquela terra, e esta página não a descreve como próspera nem gloriosa.
Afirmou-se por muito tempo que nunca se fez planta das terras. Não é exato. Existe planta cartográfica desde 1934, na escala 1:25.000. O que nunca existiu foi o registro dessa planta nas três mudanças de circunscrição imobiliária, nem o registro do parcelamento exigido pela lei de loteamento de 1937.
A distinção fortalece o argumento em vez de enfraquecê-lo: se em 1934 o Banco já sabia desenhar suas terras em escala, a ausência de planta registrada não é incapacidade do proprietário — é uma falha da cadeia registral. A informação existia; o ato registral é que não se praticou.
Síntese DocumentalA cadeia dominial em quatro séculos
A cadeia das Fazendas Camorim, Vargem Pequena e Vargem Grande reconstitui-se com base em documentação primária. Não há lacuna entre os elos.
Consideração FinalUma cadeia que o tempo não apagou
No direito imobiliário brasileiro, a força de um título mede-se pela qualidade de sua cadeia dominial: a sequência ininterrupta de atos translativos que conecta o titular atual à origem legítima do bem. Quanto mais longa, documentada e pública, mais robusto o direito.
A cadeia que sustenta o patrimônio da BCM Ativos Imobiliários S.A. começa com uma carta de sesmaria de 1594, passa por um testamento de 1667 com traslado requerido em cartório, é declarada em registro paroquial obrigatório em 1856, materializa-se em duas escrituras públicas de 1891 — uma delas com licença do Governo e preço recolhido ao Tesouro —, é tributada por conhecimento de imposto de transmissão, é transcrita no registro imobiliário em 1892, e é reconhecida em juízo, após perícia, em 1934.
É essa a origem das terras da Barra da Tijuca. Não uma narrativa: uma sequência de atos públicos, lavrados em épocas distintas, por autoridades distintas, e todos convergentes para o mesmo resultado.
Esta página trata de cadeia dominial histórica. Não trata de imóveis, endereços ou condomínios de hoje, e nada aqui sugere que o direito de quem comprou de boa-fé esteja em questão. Onde houve defeito, ele está a montante — nos atos que competiam a quem tinha o dever de praticá-los.